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购房定金的性质及定金罚则的适用/宋晓锋

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 08:45:52  浏览:9192   来源:法律资料网
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购房定金可退还!——购房定金的性质及定金罚则的适用

宋晓锋


  2008年5月20日,张先生与开发商签订《商品房定购协议书》,张先生于当日向开发商交付了所约定的定金三万元,并于协议书中约定的时间即2008年10月12日至2008年10月27日期间到开发商处洽谈签订正式购房合同事宜,开发商表明只能按开发商提供的合同文本签订,合同条款不能做任何修改,最终双方就某些合同条款未能达成一致意见,合同未能签成。张先生现要求开发商退还已交付的定金,遭到开发商的拒绝,其理由是:张先生并未在约定时间与其洽谈合同,双方并未签订合同,张先生构成违约,依约应没收该笔定金。


宋晓锋律师评析:

  《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

  根据上述法律规定,购房定金属于立约定金,其目的是为了保证买卖双方能够按时签订正式的商品房购买合同。如果一方违约导致无法签订商品房买卖合同时,购房定金是对守约方的保护和救济。具体来说,如因买方的原因导致未能订立商品房买卖合同的,则买方不能收回定金;如因收受定金的卖方的原因导致商品房买卖合同不能签订的,则卖方要双倍返回定金;如因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,则出卖人应当将定金返还买受人。

  本案中,只要张先生在约定的时间去和开发商洽谈具体的购房合同,对于张先生而言,就已经履行了合同义务,至于双方因合同条款未能协商一致导致不能签订正式的购房合同,这属于司法解释中所说的“不可归责于当事人双方的事由”,因此开发商以张先生并未在约定时间与其签订合同为由不予退还张先生的定金的理由不能成立,张先生可以诉求人民法院要回自己的二万元定金。

  现实生活中,很多购房者认为如果不签订购房合同,就表明自己违约也就不能要回定金,这种认识是错误的。

  在此,笔者提醒各位购房者,只要购房者在约定的时间去和开发洽谈合同了,购房者就履行了其在认购合同中的合同义务,这里的定金约束的并不是一个购房合同签订的结果,而是购房者要如约给开发商一个商谈合同的机会,。

  在现实中也经常会有这样的情况,开发商往往会否认购房者来与其协商过签订购房合同这一事实,依此拒不退还定金。对于这个问题,笔者提醒各位购房者,一定要注意收集证据,来证明自己在约定的时间曾去和开发商商谈过购房合同,因为一旦发生诉讼,购房者只有举证证实自己没有违约才能要回定金。

  在此,笔者提供以下几种方案供购房者参考使用:

1、对双方洽谈的过程录音,并尽可能的要一份开发商提供的合同范本;

2、在定金合同约定的时间内以有证据证明的书面方式(通常的做法是以公证邮寄送达方式)向开发商提出合同条款或者修改意见,如果开发商不答应所提合同条款或者修改意见则要求依法退回定金;

3、去谈购房合同时请公证人员一起去,如果不能谈成,请公证人员就谈判的事实作公证,这种方案是最稳妥的,但成本过高。


有关法律依据

1.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下:给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

2.《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

3.《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。


宋晓锋,河北定州人,法律硕士,北京市丹宁律师事务所律师

主要业务领域:房地产、公司法律事务、劳动争议、刑事辩护、疑难案件诉讼与仲裁

单位地址:北京市朝阳区朝外大街26号朝外MEN财贸中心B座8层

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绍兴市人民政府关于印发绍兴市市级储备粮管理办法的通知

浙江省绍兴市人民政府


绍兴市人民政府关于印发绍兴市市级储备粮管理办法的通知

绍政发〔2009〕69号


各县(市、区)人民政府,市政府各部门:
  现将《绍兴市市级储备粮管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。
  
  
  
  
  二○○九年十月二十五日
  
绍兴市市级储备粮管理办法
  
第一章 总 则
  
  第一条 为加强对市级储备粮的管理,保证市级储备粮数量真实、质量良好、储存安全,维护粮食市场稳定,有效发挥市级储备粮在宏观调控中的作用,根据《粮食流通管理条例》和《浙江省地方储备粮管理办法》等有关规定,结合我市实际,特制定本办法。
  第二条 市级储备粮(含食用油,下同)是指由市政府储备、用于调节绍兴市区粮食供求总量,稳定粮食市场,以及应对重大自然灾害或者其他突发公共事件等情况的粮食。
  第三条 市政府落实省政府下达的储备粮规模,制定下达市级储备粮计划,并根据本地粮食消费量及时调整相应的储备规模,确定储备品种和结构;落实收购、储备粮食所需的资金和仓储等设施;加强储备粮管理,确保市级储备粮的数量、质量和储存安全。
  第四条 市发展改革部门负责市级储备粮的行政管理和业务指导及协调,对市级储备粮的数量、质量和储存安全实施监督检查。
  第五条 市财政部门负责安排市级储备粮收储资金的贷款利息、管理费用和轮换补贴(含轮换费用和轮换差价补贴)等财政补贴,保证所需资金及时、足额拨付,并负责对市级储备粮财政补贴执行情况实施监督检查。
  第六条 农发行绍兴分行按照国家有关规定安排市级储备粮所需贷款,并对发放的市级储备粮贷款实施信贷监督。
  第七条 绍兴市储备粮管理有限公司(以下简称市储备粮公司)是市级储备粮的主要承储企业,具体负责市级储备粮的经营管理,实施科学保粮,确保库存粮食数量真实、质量安全;负责市级储备粮出、入库(轮换)计划的组织实施。市储备粮公司不得从事与地方储备粮无关的其他粮食经营业务。
  市储备粮公司应接受市发展改革、财政和审计部门依法进行的监督检查。
  其他市级储备粮承储企业由市发展改革部门会同市财政部门按本办法第二十二条确定的条件,根据粮食储备情况确定。
  第八条 市级储备粮的管理应按照“储得进、管得好、调得动、用得上”的要求,建立严格的管理制度,确保市级储备粮数量真实、质量良好和储存安全,并节约储存成本和费用。
  第九条 任何单位和个人不得以任何方式骗取、挤占、截留、挪用市级储备粮贷款和贷款利息、管理费用、轮换补贴等财政补贴。
  任何单位和个人不得破坏市级储备粮的仓储设施,不得偷盗、哄抢或者损毁市级储备粮;不得以市级储备粮以及市级储备粮仓储设施对外进行担保或者对外清偿债务。
  第十条 任何单位和个人有权对市级储备粮经营管理中的违法行为向粮食行政管理部门以及其他有关部门举报,接受举报的行政机关应当及时查处;举报事项不属本行政机关处理的,应当及时移送有权处理的行政机关;接受移送的行政机关应当及时处理,并将处理结果通报移送的行政机关。
  第十一条 成品粮储备管理细则由市发展改革部门会同市财政部门、农发行绍兴分行根据本办法精神另行制定。
  
第二章 市级储备粮计划和轮换
  
  第十二条 市级储备粮的规模总量按省政府下达计划执行;分品种规模及数量,由市发展改革部门会同财政部门根据国家和省有关规定以及本市粮食生产和消费需求状况、政府调控需要和财政承受能力提出方案,报市政府批准后下达。
  第十三条 市级储备粮的正常轮换,由市储备粮公司根据储备粮的品种、质量和储存年限等情况,于每年12月底前提出下一年度储备粮轮换的建议方案报市发展改革部门;市发展改革部门会同市财政部门、农发行绍兴分行商定并报市政府批准后,下达市级储备粮年度轮换计划,市储备粮公司按出(入)库管理的有关规定负责具体组织实施。
  第十四条 市储备粮公司应当根据不同粮食品种的安全储存期限,对市级储备粮实行均衡轮换,保证储备粮质量;正常情况下,每年安排轮换的数量一般掌握在市级储备粮总规模的三分之一左右;因气候或者自然灾害等原因致使储存粮食品质下降不宜再储存时,应当及时安排轮换。
  第十五条 市级储备粮轮换的储存品质控制指标和安全储存年限,以国家有关部门规定的储存品质控制指标为法定依据,以正常储存年限为参考依据。市级储备粮各品种正常储存年限为(按收获年度计算):早籼谷2年、晚籼(粳)谷和玉米1年、小麦3年、大豆和食用油2年。对储存条件好、保管技术高、品质变化慢的储备粮,可依据品质指标酌情延长储存时间。
  第十六条 除特殊情形外,市级储备粮的轮换补库应当在储备粮出库后5个月内完成。出库日期按销售合同约定的最后履约日的次日开始计算(合同约定的履约期限最长不得超过一个半月)。市储备粮公司应当通过“订单”或直接订购的形式向本地粮食生产者和市外粮食主产区订购补库粮源;订购补库粮源不足时,应当通过公开采购方式或者国家规定的其他方式落实粮源补库。
  轮换补库结束后,市储备粮公司应当委托具有资质的粮食质量检验机构对入库粮食质量进行鉴定。
  第十七条 轮换出库的市级储备粮应当公开竞价销售,或者通过国家规定的其他方式销售。
  出库的市级储备粮储存时间超过国家规定年限的,应当按照国家有关规定,由市储备粮公司委托具有资质的粮食质量检验机构进行质量鉴定。经鉴定确定为已变质、不符合食用卫生标准的市级储备粮,应当严格按照国家有关规定处理,不得流入口粮市场。
  第十八条 市储备粮公司应当在轮换补库结束后15个工作日内,将市级储备粮年度轮换计划的具体执行情况报市发展改革委和市财政局备案,并抄送农发行绍兴分行。
  第十九条 市储备粮公司应当在农发行绍兴分行开设基本结算账户。市级储备粮的储备所需资金实行封闭运行,专款专用。
  
第三章 市级储备粮的储存
  
  第二十条 按照“相对集中、调度便利、储存安全”的原则,对市级储备粮的储存地点进行合理布局。市级储备粮主要存放在市储备粮公司。
  第二十一条 市级储备粮的承储库点和布局由市储备粮公司按照上述原则提出具体方案,报市发展改革部门审核确定。承储库点确定后,企业不得擅自变更,如确需变更、调整,必须重新报批。
  第二十二条 承储企业应具备下列条件:
  (一)仓库容量达到一定规模,仓库条件符合国家标准和技术规范;
  (二)具有与粮食储存要求、粮食仓型、粮食进出库方式、粮食种类、粮食储存周期等相适应的仓储设备;
  (三)具有符合国家标准的储备粮质量检测仪器和场所,具备检测储备粮温度、水分、害虫密度的条件;
  (四)具有经过专业培训的粮食保管、检验、防治等方面的管理和技术人员;
  (五)经营管理状况和信誉良好,无严重违法经营记录。
  第二十三条 承储企业在收购市级储备粮时,应当严格执行储备粮管理相关法律、法规、规章和国家标准、技术规范,保证入库粮食达到规定的质量要求。
  承储企业应当严格执行国家《粮油储藏技术规范》,保证市级储备粮质量良好、储存安全。
  鼓励承储企业应用先进储粮技术和现代化管理手段提高粮食储存水平。
  第二十四条 承储企业应当健全质量管理制度,建立质量档案,严格执行市级储备粮储存情况定期检查和品质检测制度;发现市级储备粮数量、质量和储存安全等方面有重大问题时,应当及时向市发展改革部门报告。
  第二十五条 承储企业应当对市级储备粮实行专仓储存、专人保管、专账记载,使用统一的账、表、卡及仓牌,及时、准确、完整地填报各种储备粮统计报表,不得虚报、瞒报、漏报、拒报。
  承储企业应当建立健全市级储备粮库存实物台账,做到市级储备粮账账相符、账表相符、账卡相符、账实相符。
  第二十六条 承储企业应当采取必要的防范措施,建立市级储备粮防火、防盗、防洪等安全管理制度,明确管理责任人。
  承储企业应当制定应急处置预案,在发生各种危及市级储备粮安全的灾害时,及时启动应急处置预案,以减少损失。
  第二十七条 承储企业不得在市级储备粮中掺杂使假、以次充好,不得擅自串换品种。
  第二十八条 承储企业依法被撤销、解散或者破产,以及因不可抗力、自然灾害等原因已不具备市级储备粮储存条件时,由市发展改革部门负责另行安排储存库点。
  第二十九条 因不可抗力、自然灾害造成市级储备粮损失的,由市发展改革部门会同市财政部门、农发行绍兴分行及时予以审核、核销。因管理不善造成市级储备粮缺少、霉变等损失的,由承储企业自行承担。
  
  
第四章 市级储备粮的动用
  
  第三十条 未经市政府批准,任何部门、单位和个人均不得动用市级储备粮。
  市发展改革部门应当完善市级储备粮的动用预警机制,加强对需要动用市级储备粮情况的监测,适时提出动用市级储备粮的建议。
  第三十一条 有下列情形之一的,可以动用市级储备粮:
  (一)市区或者部分区域的粮食出现明显的供不应求或者粮食市场价格出现异常波动;
  (二)发生重大自然灾害或者其他突发公共事件;
  (三)市政府认为需要动用市级储备粮的其他情形。
  市级储备粮动用方案由市发展改革部门会同财政部门提出,报市政府批准,并报省粮食、发展改革、财政部门备案。动用方案应当包括所动用储备粮的品种、数量、质量、价格、使用安排、运输保障等内容。
  第三十二条 市发展改革部门根据市政府批准下达的命令,组织市储备粮公司等市级储备粮承储企业具体实施市级储备粮动用方案。市级有关部门和储备粮所在地政府应当予以积极配合。
  任何单位和个人不得拒绝执行或者擅自改变市级储备粮动用命令。
  第三十三条 因启动市级粮食应急预案需要动用市级储备粮的,按照有关应急预案的规定执行。
  
第五章 市级储备粮的监督检查
  
  第三十四条 市发展改革部门和财政部门按照各自职责,依法加强对市级储备粮的管理和监督检查。在监督检查过程中可以行使下列职权:
  (一)对市级储备粮的数量、质量、品种及储存安全情况和财政补贴资金使用情况进行检查;
  (二)对市级储备粮年度轮换计划和动用命令的执行情况进行检查;
  (三)对粮食仓储设施、设备是否符合国家有关技术规范和标准进行检查;
  (四)调阅市级储备粮经营管理的有关资料、凭证,向有关单位和个人调查、了解相关情况。
  监督检查人员在从事相关执法活动中,应当坚持原则、忠于职守、秉公办事、廉洁自律。
  第三十五条 市发展改革部门和财政部门在监督检查过程中发现市级储备粮的数量、质量、品种、储存安全以及财政补贴资金使用等存在违法违规情形的,应当责令承储企业立即予以纠正;对承储企业存在不适合储存市级储备粮情况的,应当责令其限期整改;对危及储存安全的重大问题,应当立即采取有效措施予以处理。
  第三十六条 监督检查人员应当将监督检查情况作书面记录,并由监督检查人员和被检查单位的负责人签字。被检查单位的负责人拒绝签字的,监督检查人员应当将有关情况记录在案。
  第三十七条 市审计部门依照《中华人民共和国审计法》规定的职权和程序,对市级储备粮承储企业实施审计监督。如发现问题,应当及时依法处理。
  第三十八条 承储企业应当配合市发展改革、财政和审计部门的监督检查人员依法履行职责。
  第三十九条 农发行绍兴分行应当按照国家有关规定,加强对市级储备粮贷款的信贷监管。承储企业应当配合农发行绍兴分行依法进行信贷监管,并及时提供有关资料和情况。
  
第六章 相关责任
  
  第四十条 市发展改革、财政部门违反储备粮管理有关规定的,由市政府或者上级主管部门责令改正;对直接主管人员和其他直接责任人员,由有权机关按照管理权限给予行政处分;构成犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。
  第四十一条 承储企业违反有关规定的,由市发展改革部门责令其改正,并按照相关规定依法予以处罚;对属于国家工作人员的直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予纪律处分;构成犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。
  第四十二条 各县(市)政府可以参照本办法制定本级储备粮管理细则。
  第四十三条 本办法自发布之日起施行。2002年5月8日市政府发布的《绍兴市市本级储备粮油管理细则(试行)》同时予以废止。
  


晋城市人民政府办公厅关于印发《晋城市人民政府驻外办事处人事管理办法》(试行)的通知

山西省晋城市人民政府办公厅


晋城市人民政府办公厅关于印发《晋城市人民政府驻外办事处人事管理办法》(试行)的通知


晋市政办(1997)82号
1997年6月10日


各县(市、区)人民政府、市直有关单位、各驻外办事处:

现将《晋城市人民政府驻外办事处人事管理办法(试行)》印发给你们,请遵照执行。

晋城市人民政府驻外办事处人事管理办法(试行)

第一章 总则

第一条 为了进一步加强对市人民政府驻外办事处(以下简称驻外办事处)的人事管理,增强干部队伍的生机与活力,使办事处的人事管理工作更加科学化、规范化、制度化、根据有关政策规定,特制定本办法。

第二条 由市政府办公厅人事科负责承办驻外办事处的人事管理事宜,市协作办配合办公厅做好有关工作。

第三条 驻外办事处选调人员要坚持德才兼备、注重实绩的用人原则,合理配置。

第四条 驻外办事处的干部交流要纳入全市干部管理中通盘考虑。要加强驻外办事处之间、驻外办事处和市直各部门、各县(市、区)之间的干部交流。对工作政绩突出的可以选拔到其他领导的岗位任职。

第五条 要加强驻外办事处人员的思想、作风、纪律教育和业务培训,不断提高思想觉悟和业务能力。

第二章 干部任免

第六条 驻外办事处选拔领导要严格执行党的干部政策,坚持德才兼务、任人唯贤、注重实绩的用人原则,真正把那些政治思想作风过硬、懂经济、会管理、政绩突出、热爱驻外办事处工作、对晋城城市有感情、熟悉了解晋城市的事情、办事能力的优秀中青年干部选拔到办事处的领导岗位上来。

第七条 驻外办事处领导干部严格按照市编委下达的D“三定方案所规定的职数配备。

第八条 驻外办事处实行主任负责制,根据需要可设副主任。主任、副主任及办事处中层干部的任免,属副处级以上干部的,由市政府办公厅党组提出意见,或按照组织部门的意见,由办公厅人事科和协作办配合市委组织部做好考察工作,报办公厅党组任命。

第九条 对驻外办事处的领导干部应定期进行考察和民主评议,对不胜任、不称职、未按目标责任制完成任务的应及时予以调整。考察工作一般每年进行一次,由市政府办公厅牵头,组织协作办等有关部门共同完成。

第三章 调配

第十条 凡拟调入驻外办事处的工作人员,必须在编制定员范围之内,按人事部门的有关规定,由办事处报市政府办公厅会同协作审核后,送人事、编制、劳动部门审批办理,并到编办办理上编手续。

第十一条 驻外办事处如工作需要在编制以外雇用临时人员,需向人事局申请临时用工指标,在批准的数额内,由办事人员自行办理,报市协作办备案。

第四章 劳资

第十二条 驻外办事处的调资和增资工作由各办事处按组织人事部门的要求填写审批表,市政府办公厅审核后,按干部管理权限分别报市委组织部(副处级以上干部)和市人事局(一般干部)批准执行。

第十三条 驻外办事处下属企业单位的增资工作,由各办事处根据国家有关规定自行办理,报市协作办备案。

第十四条 驻外办事处党务、人事、劳资统计年报要按有关部门的要求准时报市政府办公厅人事科汇总上报。

第五章 档案管理

第十五条 驻外办事副处级以上干部的档案由市委组织部统一管理,其余正式人员的档案由市政府办公厅人事科负责管理,办事处下属企业人员档案由办事处自行管理。

第十六条 查阅、借阅档案要严格执行有关管理规定。

第六章 职称

第十七条 驻外办事处的专业技术职务评聘,应根据市人事部门的统一部署,按照有关政策,由市协作办组织进行。

第十八条 驻外办事处聘任专业技术职务要在市人事部门下达的职数限额内进行。

第十九条 驻外办事主任兼任专业技术职务的,聘任时由市协作办发文,其余人员的聘任由各办事处表文。

第七章 离、退休

第二十条 根据国家规定,对符合离、退休条件的干部、职工,由各办事处填写离、退休登记表,由政府办公审核,县处级干部报市委组织部审批,一般干部报市人事局审批。

第八章 附则

第二十一条 各办事处应配备专职或兼职的人事管理人员。人事管理人员必须为中共正式党员,并应熟悉有关人事政策和具体业务。

第二十二条 驻外办事处应适应驻外工作需要,改革人事管理制度,逐步实行领导干部任期制、中层干部聘任制和工作人员招聘制。

第二十三条 本办法自下发之日起执行。此前凡与本办法不一致的,均以本办法为准。

第二十四条 本办法由市政府办公厅负责解释。