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浙江省杭州市人民政府


杭州市人民政府令
　
第183号


　　《杭州市住宅区建设项目综合验收管理办法》已经市人民政府常务会议审议通过，现予发布，自2002年9月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　茅临生
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
二00二年六月二十五日

　　　　　　　　杭州市住宅区建设项目综合验收管理办法



　　第一条　为加强住宅区建设项目综合验收工作，提高　住宅区的建设和管理水平，创造良好的生活环境，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》等有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　本办法适用于杭州市市区范围内国有土地上住宅区建设项目的综合验收工作。


　　第三条　杭州市人民政府建设行政主管部门负责全市住宅区建设项目综合验收的组织实施工作。
　　市建设行政主管部门应当组织计划、规划、土地、房产、教育、卫生、公安、市政市容、环保、商贸、电力、电信、邮政、绿化、人防等部门和住宅区建设项目所在地的区人民政府，共同做好住宅区建设项目的综合验收工作。


　　第四条　住宅区建设项目综合验收实行“归口管理、分级验收、统一发证”的原则。
　　组团规模在300户(含300户)以上的住宅区建设项目，由市建设行政主管部门负责组织有关部门进行综合验收；组团规模在300户以下的住宅区建设项目，市建设行政主管部门可委托各区建设行政主管部门依照本办法的规定组织有关部门进行综合验收，验收结果经市建设行政主管部门核准后统一发证。


　　第五条　住宅区的市政公用设施、公共服务设施和绿地等配套设施，应按居住区规划设计的有关规定进行配套建设。
　　本办法所称市政公用设施，包括道路、公交场站、环卫设施、各类公用管线(自来水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、雨水、污水等)及相关的建筑物、构筑物；公共服务设施包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融、邮电和物业管理、社区服务、安全防范等设施；绿地包括公园、组团绿地及其他块状、带状绿地等。


　　第六条　开发建设单位应当在住宅区建设项目初步设计(方案设计)批复前，与市建设行政主管部门签订住宅及配套设施建设合同。合同应明确配套设施的建设内容、交付期限(分期实施的，应明确分期交付期限)及其他有关要求。
　　开发建设单位应当按照合同规定的建设内容及交付期限完成住宅及配套设施的建设。住宅及配套设施建设合同作为市建设行政主管部门组织综合验收的依据之一。


　　第七条　统一规划、分期实施的住宅区，应以保障先期入住居民必需的生活条件为前提进行配套建设。
　　较大规模的组团住宅区开发建设项目，其配套建设的市政公用设施、公共服务设施和绿地等项目，经市建设行政主管部门批准，开发建设单位可以分期建设。分期建设的住宅区可按组团分期进行验收。


　　第八条　住宅区建设项目符合下列条件的，开发建设单位方可向市建设行政主管部门申请综合验收：
　　(一)在征地红线范围内所有的建设项目均按批准的规划设计全部建成，并满足入住要求；
　　(二)各单项工程已办理验收备案手续；
　　(三)应当拆除的房屋已全部拆除，拆迁户已合理安置，施工机具、临时工棚、建筑渣土、剩余建材及构件等全部拆除、清运；
　　(四)小区市政基础设施已按规划纳入城市基础设施网络。


　　第九条　申请住宅区综合验收，应当提交下列资料：
　　(一)建设用地批准书、建设工程规划许可证、施工许可证、修建性详细规划、方案、初步设计文本及其批准文件、标准地名批准文件；
　　(二)建筑总平面图、绿化总平面图、综合管线总平面图等竣工图纸；
　　(三)各单项工程验收备案表及规划、消防部门出具的认可或准许使用文件；
　　(四)所有单项工程已按工程编号、施工编号、建筑面积、用途、设计、施工、质量监督、监理单位等内容制定一览表；
　　(五)其他有关资料。


　　第十条　市建设行政主管部门应当在接到综合验收申请之日起5日内，对开发建设单位提交的资料进行审查。
　　对不具备综合验收条件的，通知开发建设单位不予验收；对符合综合验收条件的，应当在接到申请之日起30日内组织有关部门进行综合验收。
　　区建设行政主管部门应当在接到市建设行政主管部门的综合验收委托书之日起30日内，组织有关部门进行综合验收。
　　建设行政主管部门应当在接到申请之日起60日内验收完毕。


　　第十一条　住宅区综合验收应当依据国家有关法律法规、标准规范和项目批准的初步设计(或方案)批复文件、建设工程规划许可证批复的要求及配套设施建设合同，对住宅区范围内的住宅建设情况及配套的市政公用设施、公共服务设施和绿地的建设情况进行逐项核验。
　　住宅区综合验收标准应当在住宅区内的显著位置予以公示，接受广大业主的监督。


　　第十二条　住宅区综合验收按下列程序进行：
　　(一)参加综合验收的有关部门听取开发建设单位对工程建设情况的汇报；
　　(二)参加综合验收的有关部门按各自的职能进行现场检查验收；
　　(三)分专业审阅有关资料；
　　(四)各部门在《杭州市住宅小区综合验收分项意见书》上签署意见；
　　(五)建设行政主管部门综合各部门的意见作出综合鉴定和评价。


　　第十三条　除工程质量、规划、消防、绿化的专项验收可作为综合验收的前置条件，提前进行项目验收外，一般不再进行其他单项的竣工验收。


　　第十四条　对经综合验收(分期验收)不合格的，由建设行政主管部门向开发建设单位发出《杭州市住宅小区综合验收整改通知书》，责令开发建设单位限期整改。
　　开发建设单位应当在完成整改后再次申请综合验收，建设行政主管部门应当在接到再次申请之日起15日内组织有关部门验收完毕。
　　对经综合验收(分期验收)合格的，由市建设行政主管部门统一发给开发建设单位《杭州市住宅小区综合验收合格证》(以下简称《验收合格证》)。
　　住宅区建设项目经综合验收合格后，方可交付使用。


　　第十五条　开发建设单位对验收意见有异议的，可在收到《杭州市住宅小区综合验收整改通知书》之日起5日内，向组织验收的建设行政主管部门申请复验。


　　第十六条　对未经综合验收(分期验收)或验收不合格的住宅区，房产行政主管部门不得向开发建设单位核发房屋所有权证。
　　住宅交付使用时，开发建设单位应向业主出示《验收合格证》。


　　第十七条　开发建设单位在取得《验收合格证》后1个月内，应按规定向市计划、建设行政主管部门办理配套设施移交手续，移交配套设施及产权。配套设施移交之前，由开发建设单位负责设施的正常运作。其中属临时过渡设施的，仅移交使用权，待城市基础设施完备、临时设施不再需要时，交还原开发建设单位，由原开发建设单位按规划和土地管理的要求进行处理。


　　第十八条　对违反本办法的行为，由有关部门按照国家有关法律法规的规定进行处罚。


　　第十九条　参加综合验收的各部门应当建立综合验收责任制度，明确责任内容、责任主体、责任追究等事项，确保依法进行验收。对滥用职权的，由行政监察部门依法追究有关责任人员的行政责任。


　　第二十条　本办法涉及萧山、余杭两区人民政府及有关行政主管部门职权的，按省、市有关规定办理。


　　第二十一条　本办法自二00二年九月一日起施行。

论对ADR的司法审查

周成泓


一、ADR基本法
当代ADR的迅速发展，特别是在司法体系中的广泛应用，使得将其纳入规范化和法制化轨道成为现实需要，其目的是既充分发挥ADR的功能和优势，又不致造成对司法乃至法治的破坏和威胁。目前，世界各国在ADR立法方面尚未形成具有普遍性的制度和经验，还没有系统的ADR法。笔者一下对其作一个初浅的探讨。
目前，绝大多数国家在建构多元化纠纷解决体系时，都是先确定权力的配置，明确划分各种纠纷解决机制的法律性质，对纠纷解决机构的权限。人员构成、功能和基本原则作出原则性的规定。这类调整可称为ADR基本法，包括宪法对替代性纠纷解决方式的原则规定，法院组织体系方面的法律制度对司法权于ADR之间关系的界定，以及司法于行政权在不同的纠纷解决中的权限划分，等等。还包括民事诉讼法的有关规定。近年来，随着社会发展利用ADR的客观需求增加，一些国家专门制定了宏观的ADR法案或对先行民诉法典进行了修改，以表明国家对发展ADR的政策和基本措施。
此外，多数国家通过专门法建立不同形式的替代性纠纷解决方式机制，如在民事诉讼中建立仲裁、调解等制度；通过劳动法建立劳动法院或劳动调解、劳动仲裁等机构；通过消费者权益保护法建立相关的纠纷解决机制等。其中每一种ADR制度都可能形成一个独立的法律机制。
再次，当各种不同性质和形式的ADR发展到一定阶段之后，还应根据需要适时通过法律法规、政策、司法解释等，对社会保障制度、司法制度、行政管理制度之间进行总体协调，建立相互间的衔接和协调机制。
最后，当ADR在实践种出现新的需求和问题时，可以通过制定发布新法规、修改现行法、授权法院或主管机关通过内部或局部规则进行实验和探索等方式，经过一定实践的经验积累之后，再以普通法形式进行确认和规范。另一方面，对于某些发展中的新领域，则可以鼓励有关社会团体和企业以自治方式探索纠纷解决的途径。
二、ADR程序法
正当的程序保证是现代ADR的基本原则，也是ADR法制化的重要内容。当代各国的ADR法主要是指其程序法，其内容除了ADR运作的基本原则以外，主要是围绕程序的各个环节作出的具体规定。ADR的基本原则依ADR性质和形式的不同而各有侧重，例如我国人民调解和法院调解均强调自愿、合法及非诉讼必经阶段三原则，其他国家和地区的ADR制度也都存在明确规定的，或虽未明确规定但体现在程序中的基本原则。
当代ADR程序根据其性质也各有不同，例如，法院附设ADR受司法权的性质所决定，必然在实体和程序两方面较民间ADR更为严格；而行政性ADR则依行政裁量权的权限可以有一定程度的灵活性。然而，由于法院附设ADR与当事人的诉讼权利关系最为直接和密切，程序保证也就显得最为重要。
理论上，惟有司法的解决才是真正具有终局性的，然而在现实的民事司法制度的建构和民事纠纷解决的实践中，贯彻始终的还是当事人主导原则，当事人的处分权在某种程度上可以成为限制或免除司法权正当行使的正当理由。例如，仲裁契约可以作为对抗司法审查的理由。当代追求司法效率的时代思潮更倾向于减少或限制司法审查的范围，并且积极主张当事人以契约方式合意解决纠纷，这是多数ADR处理结果采用的形式。但另一方面，司法审查的权限和必要性仍然存在，这不仅是社会对正义公平价值的最高保障措施，实际上也是为了更好地提高司法效率、节约司法资源的需要。
对ADR解纷结果的司法审查的最典型的方式有以下两种：
第一、法定审查。法定审查重在对ADR的监督，通过对处理结果的审核、确认或批准、登记等形式，排除其实体内容重和程序上可能存在的违法或其他问题及瑕疵，使其产生法律效力，避免因事后当事人再行起诉或上诉而造成资源浪费。这方面的例子如我国台湾地区对于乡镇市调解的司法审查，其《乡镇市调解条例》第23规定：“成立之日起七日内，将调解书送请管辖法院审核”、第24条规定：“调解经法院核定后，当事人就该事件不得再行起诉、告诉或自诉”。
第二、依当事人申请的司法审查。这种审查一般是在ADR的处理结果达成或作出并且生效后，当事人一方或双方认为该结果具有法定无效或可撤销要件，从而向法院提起诉讼，主张宣告该结果无效或将其撤销。对ADR处理结果是否具有无效要件的司法审查实际上不是对权利、义务的确定，而是对法律适用的妥当与否的一种评价。因此，审查主要是针对纠纷解决的过程本身。依当事人申请的司法审查既可以是针对法院外的纠纷解决机关作出的、未经法院审核的纠纷处理结果，也可以是已经法院审核的ADR文件。
即使是对诸如仲裁裁决这种具有终局效力的处理结果，法院也往往拥有最高的审查权，可以通过诉讼程序宣告其无效、不予执行或将其撤销。
在当代民事纠纷的解决重，基于当事人自治和效益两个基本原则，对ADR处理结果的司法审查应该限制在尽可能效的范围内，以避免司法资源的浪费。