您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

房地产开发企业与PE相结合的法律探讨/张朝

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 03:37:40  浏览:8448   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
“私募股权基金有望成为房企融资的最佳途径。”2011年9月16日,国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地产金融高峰论坛时指出。
随着国家相关政策对于房地产市场的调控,地产开发企业必然要进入一个特殊转型时代,而在转型时代当中,融资模式的转变对今后房地产业的转型会有很大的支撑作用。
新型的房地产金融业态今后将渐成趋势,包括房地产信托、企业债券、房地产股权私募基金(房地产PE)、以及资产证券化,都应该是房地产金融的新型融资渠道。
首先,房地产企业发行企业债,但相关管理规定比较严格。现在在大多数地方和企业可以发行保障性住房债券。其次是房地产PE,房地产私募股权基金除了要按照合伙企业法运作外,没有更多的监管政策。
本文旨在通过法律角度对于PE与地产开发企业合作的法律探讨。
一、简要概述PE
PE是指私募股权基金(Private Equity Fund)简称PE,是向特定人募集资金或者向少于200人的不特定人募集资金,并以股权投资为运作方式,主要投资于非上市企业股权,以对非上市企业注入资金和管理经验,从而推动非上市企业价值增长,最终通过上市、并购、股权置换等方式退出的一种投资组织。
现如今,我国PE尚处于初步发展阶段,相关法律规范并不是十分健全,没有一部系统的法律规范PE,只是在某些法律中涉及了部分的PE内容。主要有:

序号 法规名称 文号 施行/颁布日期
1 《合伙企业法》 主席令第55号 2007.6.1
2 《合伙企业登记管理办法》 国务院令第497号 2007.5.9
3 《中华人民共和国信托法》 主席令第50号 2001.10.1
4 《信托公司管理办法》 银监会令2007年第2号 2007.3.1
5 《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》 银监发【2008】45号 2008.6.25
6 《外商投资创业投资企业管理规定》 外经贸合作部、科技部、国家工商总局、国家税务总局和外汇管理局令【2003】年第2号 2003.3.1
7 《创业投资企业管理暂行办法》 发改委、科技部、财政部、商务部、中国人民银行、国家税务总局、工商总局、银监会、证监会、外汇管理局第39号 2006.3.1
8 《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见的通知》 国办发【2008】116号 2008.10.18
9 《关于外国投资者并购境内企业的规定》 财税【2008】159号 2008.6.12
从具体的角度来理解PE,主要通过三个方面:
(一) 私募
私募股权基金的私募主要有两层含义:
第一层含义是指,私募股权基金的资金募集形式为私募,即基金只能向特定人募集资金,或者向少于200人的不特定人募集。与私募相对应的概念是公募。在募集的对象、募集信息的传播方式、投资者要求、信息披露义务等方面二者存在较大的区别。
第二层含义是指,私募股权基金的投资对象只能是未上市的股权,被投资企业由于未公开上市发行股票,其募集资金的方式就是非公开募集。
(二) 股权投资
股权投资相对应的概念就是债权投资。股权投资的收益是公司的分红。而相对而言,债权投资的孳息收益仅为若干百分点,相对较少。所以股权投资的收益相对较高。
股权投资高收益的同时,伴随着高风险。首先,股权投资的投资周期较长,且投资于发展期或成长期的企业,而被投资的企业的发展本身就存在很大风险。如果被投资企业在破产的情况下,按照《中华人民共和国破产法》等相关法律的规定,股权投资企业难以分到任何资产。
(三) 基金
仅仅可以成为一种集合投资制度,基金具有固定性、集合性、独立性的特点。
二、房地产开发企业与PE相结合的分析
房地产开发企业与PE合作的模式大致主要可以分为两种。
第一种,PE投资于地产开发企业。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股的增资扩股方式进行。
第二种,PE投资于地产开发企业所开发项目。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股房地产开发企业所设立的项目公司的方式进行。
现如今,对于信托类型的PE来说,为了其发行信托产品宣传的需要,主要与地产开发企业采用第二种合作模式。本文主要详细阐述第二种合作模式。
(一)投资协议的拟定
投资协议是地产开发企业与PE合作的核心。其主要核心内容为以下几个条款:
1、保密条款
由于PE作为股东投资于地产公司,知悉企业内部的相关信息,保密条款的重要性毋庸置疑。
2、优先权条款
优先权条款主要分为:优先分红权、优先清算权、优先认购权、优先购买权。
(1)优先分红权
优先分红权是PE获得投资收益的主要途径之一,是指其优先于地产企业其他股东分红的权利。
其法律依据为公司法第一百六十七条规定:“公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润,有限责任公司依照本法第三十五条的规定分配;股份有限公司按照股东持有的股份比例分配,但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。”
上述约定表明,原则上股东按照实缴的出资比例分红,但全体股东也可以约定不按照比例而按照其他另行约定的方式分取红利。对于优先权的实现,需要在股东分红的顺序上进行调整。而《公司法》仅规定了可以不按照出资比例来进行分红,未明确是否可以在分红的优先顺序上进行调整。如果按照“法无明文禁止即为许可”的原则,优先权的约定是存在一定的可行性的。
(2)优先清算权
优先清算权是指PE在企业请款或结束业务时,具有的优先于其他普通股东获得分配的权利。
(3)优先认购权
优先认购权是指发行新股时,PE投资者作为股东拥有一期原先的持股比例先于第三方认购的权利。
优先认购权的法律依据是公司法第三十五条之规:“股东按照实缴的出资比例分取红利;公司新增资本时,股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是,全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。 ”
(4)优先购买权
下载地址: 点击此处下载

国家教委、财政部关于印发《高等学校会计工作达标升级考核标准(试行)》的通知

国家教育委员会 财政部


国家教委、财政部关于印发《高等学校会计工作达标升级考核标准(试行)》的通知

1990年12月10日,国家教委 财政部


根据财政部《会计工作达标升级考核标准(试行)》,结合高等院校实际情况,我们在总结北京、天津、四川、湖北、浙江、江苏等省市高等学校会计工作达标升级活动的基础上,制订了《高等学校会计工作达标升级考核标准(试行)》,现印发给你们,并就有关问题通知如下:
一、本标准分为达标、三级、二级三等,一级标准由财政部统一制定。
国家教委直属高等院校按照此标准执行。各省、自治区、直辖市教委、高教(教育)厅(局)可参照本标准制订实施细则,征得当地财政厅(局)同意后,在所属高等学校中执行。国务院各有关部门所属高等学校可参照本标准执行。
二、各高等学校主管部门要认真贯彻落实财政部制定的《会计工作达标升级试行办法》和《关于开展会计工作达标升级活动的通知》精神,有组织、有步骤地开展高等学校的会计工作达标升级活动。要制订出目标明确的“达标”、“升级”工作规划和实施方案,组成坚持原则、作风正派、业务素质和政策水平较高且成员相对稳定的考核确认小组,首先将重点放在抓基础、达标准上,促使学校认真抓好会计和与会计相关的各项基础工作,建立健全各项规章制度,并采取切实措施不断提高会计人员素质。
三、对于达到会计工作规范化基本要求的学校,主管部门可授予其达标证书;对于获得三级、二级证书的学校,可给予适当奖励;对于未达标的学校,则必须从严督促,要求其限期达标。
开展高等学校会计工作达标升级活动,是提高高等学校会计工作水平,加强财务管理的重要措施,也是促进高等学校管理改革,提高办学水平的重要组成部分。各省、自治区、直辖市教委、高教(教育)厅(局)及有关高等学校主管部门,要高度重视,认真部署,采取措施使高等学校的会计工作达标升级活动扎扎实实地开展起来。

高等学校会计工作达标升级考核标准(试行)
一、会计机构及人员
达标
1.按《会计法》规定,设有独立的财会机构。
2.按《会计法》规定任免财会机构负责人或会计主管人员。
3.按有关规定设置总会计师或由主管校(院)长执行总会计师职责。
4.会计机构负责人或会计主管人员具有财会专业知识,并能较好地组织本单位的会计工作。
5.有与工作任务相适应的一定数量的会计人员,其中至少50%受过中等财经专业以上的培训。
6.设有专、兼职稽核人员,有比较完整的内部稽核制度。
7.建立有文字记载的岗位责任制,聘任上岗的会计人员全部持有会计证。
三级
1.会计主管人员由具备会计师或经济师及以上专业技术职务的人员担任。
2.会计人员70%具有中等财经专业以上学历,20%具备会计师及以上专业技术职务。
3.有计划、有层次地培养财会干部,有定期的业务学习制度。
4.稽核制度健全。
二级
1.按国家有关规定,设置总会计师。总会计师能按照总会计师试行的工作规程行使权限,履行职责。
2.会计人员30%具备会计师及以上专业技术职务。
3.财会人员的培训计划能有效付诸实施。
二、会计核算基础工作
(一)会计凭证
达标
1.发生的经济业务都取得或填制合法的原始凭证,原始凭证各项内容按《会计人员工作规则》的规定真实、完整、准确、及时地填写。
2.自制原始凭证有固定的格式并由财务部门统一印制,建有完整的领用、缴销制度。
3.各种有价票券(如洗澡票、游泳票、电影票、医院挂号票等)有统一控制的印刷、管理、发行、缴款制度。
4.外文原始凭证,应将其主要内容译成中文,金额一律以折成的人民币为准。
5.记帐凭证具备填制凭证的日期、编号、经济业务内容、会计科目、金额、所附原始凭证张数及制单、审核、会计主管人员签章等内容,每月编一个顺序号。
6.记帐凭证按会计事项发生的日期、顺序填列,不能把几天的会计事项综合在一起填列(一般应一单一事)。
7.会计凭证的书写字迹、阿拉伯数字、人民币符号、汉字大写数的写法和更正错误的方法均应符合《会计人员工作规则》的规定。
8.会计人员妥善保管会计凭证。
三级
记帐凭证差错率不超过2%(抽查100笔)。
二级
记帐凭证差错率不超过1%(抽查100笔)。
(二)会计科目
达标
1.按照国家和学校主管部门的规定设置会计科目,且其核算内容和核算方法符合国家规定。
2.填制会计凭证时应填列会计科目名称和编号,需要登记明细帐的要填写明细科目名称。
3.费用收支应分别按有关规定正确使用会计科目,做到直接费用正确归属,间接费用合理分摊。
4.各单位根据工作需要增设的会计科目,其核算内容和方法应符合会计制度规定。
(三)帐簿
达标
1.帐簿设置及记帐方法符合国家和主管部门会计制度的规定。
2.各种帐簿的封面标明帐簿名称、年度,帐首都有“经管人员一览表”,并逐项登记盖章。
3.各种帐簿均有“帐户目录”或“帐户贴签”。
4.现金日记帐使用订本式,并在使用前逐页编号。
5.除固定资产明细帐、材料明细帐、有价证券明细帐之外,其余各种帐簿应每年更新,不得连年使用。
6.银行存款明细帐、现金出纳帐,应根据会计凭证逐笔登载,不得几笔合计记为一笔。
7.记帐、结帐、更正错误,必须符合《会计人员工作规则》规定要求。
8.帐证、帐帐、帐实三相符。
9.使用计算机打印帐簿亦应符合以上各项要求。
三级
记帐差错率不超过2%(抽查100笔)。
二级
记帐差错率不超过1%(抽查100笔)。
(四)会计核算
达标
1.严格遵守国家关于现金和银行往来结算制度。
2.建有定期现金抽查制度,并有抽查记录。
3.按月核对银行存款帐,编制银行存款余额调整表,逐笔核实,及时处理未达帐。
4.各种往来款项按照不同资金来源和性质,分别列帐,不得混淆。
5.各类资金均须分清预算内外根据不同资金来源和性质划清收支渠道,正确归属费用,不得相互混淆挤占。
6.校办工厂、农场、公司以及其他经营性单位和社会服务,均须按照国家和主管部门有关规定严格核算成本,遵守规定的成本开支范围,进行全额成本核算。
7.校办厂等生产单位应建立各种原材料的消耗定额和储备定额,有完整的材料收发领退、劳动工时、产品产量质量及出入库等原始记录。
8.基本建设投资严格遵守国家规定的审批程序,每项工程有概算、预算、决算,对施工单位必须依照“按计划,按进度”拨款原则结算工程价款。
三级
1.银行往来未达帐挂帐时间不超过4个月。
2.有具体的暂存暂付款项清理催办制度,往来款项非正常原因挂帐率不超过2%(抽查100笔)。
3.校办工厂、农场、公司按月进行成本核算。
4.校办工厂、农场、公司的流动资金有定额、有计划,层层分解,归口管理,核算正确。债权债务及时结清。
5.各项专项基金的提取和使用符合规定,核算正确,清算及时。
6.校办工厂、农场和公司正确核算成本(费用),严格分清本期和下期、在产品和产成品的成本(费用)界限。
7.校办工厂、农场和公司的销售(业务)收入、应纳税金和利润(或亏损)及其分配核算正确,并符合有关规定。
二级
1.银行往来未达帐挂帐时间不超过2个月。
2.有具体的暂存暂付款项清理催办制度,往来款项非正常原因挂帐率不超过1%(抽查100笔)。
3.校办工厂、农场、公司基本达到成本实、利润纯。
(五)会计报表
达标
1.各种会计报表(统计性质的表报除外)均由会计帐簿产生,做到帐表一致。
2.各种收支业务,应该全部反映在所属资金渠道的会计报表之内,预算内外不得混淆。
3.各种报表数字真实,计算准确,内容完整,字迹工整,装订整齐,报送及时。
4.季度和年度报表应按上级规定的提纲编写文字说明。
5.会计报表经由单位领导和会计主管人员审阅,并签名或盖章。
三级
按季度对教育事业费预算执行情况和财务收支计划执行情况作出分析。
二级
在三级基础上,进一步对预算内、外资金收支状况及校办工厂、农场、公司的生产成本、销售成本、财务收支计划执行情况作出分析。
(六)会计档案
达标
1.会计档案应按归档要求整理、立卷,凭证、帐表加封皮装订,做到整理合乎规范,专人保管,存放有序,并按年度设立档案登记簿。
2.会计档案的管理符合财政部、国家档案局发布的《会计档案管理办法》的规定。
3.会计档案的调阅、移交应有严格、合法的手续。
4.按规定已经过时该销毁的会计档案,应造册经过审查批准后进行销毁。
三、财务管理工作
(一)预算管理
达标
1.对学校预算内外资金,由学校财务部门集中管理,统一分配和核算,实行综合财务计划。
2.编制年度预算方案及各项资金收支计划有定额和依据,切合学校实际,并有详细说明,不得搞赤字预算。
3.对年度预算指标实行有效控制措施,掌握学校各单位资金需要、使用、结余的情况,提出筹措资金的措施,合理调动资金和调整预算。
4.学校内部经济包干分配数字有定额依据,经济承包项目有指标、定额依据,并有检查制度。
5.建立独立核算和二级核算的财务管理制度,并有检查措施。
6.校办工厂、农场、公司及基建投资均应编制财务收支计划并严格执行。
7.学校各种基本数字的增减变化,要设辅助簿册登记,统计准确及时,不重不漏,编报基本数字表真实、准确。
三级
1.对国家和主管部门颁发的管理制度,订有实施细则并认真执行。
2.建有较科学可行的预算分配方法。
二级
1.对预算管理建立分配、控制、评估等全过程科学管理办法。
2.校办工厂、农场、公司的财务管理达到本地区同行业二级水平。
3.财会部门能在参与决策方面发挥较有效的作用。
(二)工资、奖酬金、福利基金管理
达标
1.设立工资基金登记台帐,记录全部职工人数及工资增减变化,借以编制工资发放清单、清册及填制有关报表,分析工资基金计划执行情况。
2.各种预算外收入提取的“奖励基金”、“福利基金”、“酬金”的提取来源和比例符合规定,并设立专户记录提支情况。
3.职工领取的各种奖、酬金,有统一综合记录;正确、完整地汇总奖金总额;并照章缴纳奖金税。
4.福利费每月按标准和实有人数计提,并转预算外“其他代管经费”专户管理,按规定范围支用。
5.校办工厂、农场、公司应按国家和主管部门规定比例提取各项专用基金,并设专户记录、管理,按规定范围使用。
(三)助学金管理
达标
1.根据所掌握的全校各类学生人数,按照人民助学金管理办法编造享受各类助学金名册,并规定有严密的领取手续和检查制度。
2.各类学生的奖学金、临时困难补助和贷款的申请、评定有制度,发放有清册,领取有手续,并有详细的记载,及时回收贷学金。
四、物资管理
达标
1.固定资产的购置,按照上级主管部门规定,年度有计划,大型、贵重仪器设备有可行性论证,有专人管理,学校领导集体研究。经批准的计划外或临时性的购置除落实资金来源外,还有分级批准的手续制度。
2.各类固定资产不分资金来源均由学校物资管理部门入帐建卡,统一管理。
3.固定资产的验收、入库、调出、削价处理、报损报废有统一制定的表式、帐卡(如验收单应有规格、型号、生产厂家、金额、附件等,削价报废单应有原价削价及报废原因、鉴定结果、审批意见等)。
4.购入和自制的固定资产制定登记保管、入帐、检修维护、使用等管理制度,年终有清理对帐的记录,财务物资部门二者做到帐帐相符。
5.确定合理的材料储备总值的定额,并认真贯彻执行。
6.认真贯彻执行上级主管部门颁发的材料、低值易耗品管理办法,有严格的验收、计量、出库及帐、卡、报表制度。
7.除随买随用的零星材料并经批准直接报销外,其余均纳入“经费材料”或“其他材料”帐户管理,并填制“入库单”办理报销手续(生产单位另按国家和主管部门规定办理)。
8.生产及经营性单位按规定提取固定资产折旧费。
9.无物资积压、霉烂、变质、遗失。
三级
1.物资出入库经过计量、检验,手续齐备,实行检验索赔制度。
2.建立财产、物资保管、使用责任制,并认真实施。
3.物资管理部门应逐年清点,做到帐、卡、物三相等。
二级
教学设备利用率、完好率有记录、有考核、有分析。
五、财经纪律
达标
1.单位领导人了解并认真组织实施《会计法》、《高等学校财务管理改革实施办法》等各项财经法规,依法支持会计人员履行会计核算和会计监督职责。
2.坚持按国家及主管部门财务会计制度的规定办事,不扩大开支范围,不提高开支标准,不乱挤乱摊成本。
3.不截留应上交国家税利及收入,不拖欠、挪用公款,不弄虚作假,不私设“小金库”。
4.对不真实、不合法、不准确、不完整的原始凭证和违反国家统一财政、财务制度的收支应按《会计法》的规定处理。
三级
当年无违纪行为。
二级
连续两年无违纪行为。
六、会计人员职业道德
达标
1.坚持原则,实事求是,办事公道。
2.廉洁奉公,遵纪守法。
3.待人接物耐心、和蔼,并认真做好财经法规的宣传、解释工作。
4.热情服务。
七、现代化管理方法的运用
二级
1.能够联系实际运用一种或数种现代化管理方法,参与学校决策,取得一定效果。
2.规模较大的院校(学生在3000人以上),财务处的会计核算工作实现电算化,且其软件设计和应用符合主管部门颁发的会计制度规定。


印发《中山市人民防空警报信号与设施建设管理暂行规定》的通知

广东省中山市人民政府


印发《中山市人民防空警报信号与设施建设管理暂行规定》的通知 火炬区管委会,各镇政府、区办事处,市属各单位: 现将《中山市人民防空警报信号与设施建设管理暂行规定》印发给你们,请贯彻执行。 二○○二年八月五日 中山市人民防空警报信号与设施建设管理暂行规定 第一条 为加强人民防空警报设施建设和管理,保证战时和平时紧急情况下迅速、准确地向市民发放警报信号和便于市民辩别信号,根据《中华人民共和国防空法》和《广东省实施〈中华人民共和国防空法〉办法》,结合本市实际,制定本规定。 第二条 本规定适用于本市行政区域范围内人民防空警报设施的建设、维护与管理。 第三条 本规定所指人民防空警报设施(以下简称警报设施),包括警报控制设备、终端设备、警报器、警报通信路、警报通信车、警报亭(台)、天线、供电设备、供电线路、信号线路、专用效率、设备用房等。 第四条 中山市人民防空办公室(以下简称市人防办)是本市行政区域警报设施的主管部门,负责组织警报设施的建设、维护和管理,其主要职责是: (一)负责人民防空警报发放中心和重要警报设施的控制和管理,组织防空警报信号发放和警报试鸣工作; (二)制订警报设施建设规划;协调市规划、电信、供电、广播电视等部门和有关单位进行警报设施建设; (三)统一组织警报设施的设置、改造和更新。对已建警报设施迁移、拆除进行审批; (四)检查、指导设置警报设施的单位(以下称设点单位)进行警报设施的管理和维护,对警报设施维护人员进行技术培训; (五)对破坏警报设施的重大案件进行调查和处理。 第五条 市规划部门依据警报设施建设规划,协助落实增设或需迁移的警报设施位置。 无线电管理部门对防空警报器控制所需的频率,应予保障。 市电信部门应当对防空警报器控制所需的通信线路实行优先保障;对设置在电信机房的防空警报中间控制设备应当提供工作条件并负责维护和管理。 市供电部门负责保障警报设施的电源供给,对重要警报设施给予双路供电保障,在安装、迁移防空警报设施时,应当予以协助。 通信、广播、电视和其它有关部门,战时必须优先传递、发放防空警报信号。平时应配合市人防办做好防空警报试鸣的宣传、通告及防空警报试鸣信号的传递、发放工作。 第六条 任何单位和个人有保护警报设施的义务,有接收人民防空警报信号的权力,对违反本规定的单位和个人有检举和控告的权力。 第七条 战时发放防空警报信号由市人民政府决定;平时进行防空警报试鸣,由市人防办报市人民政府批准后实施。 防空警报试鸣,应在实行试鸣的5日前发布通告。 第八条 人民防空警报信号的音响规定与时限: (一)预先警报:音响36秒,断24秒;反复循环180秒(±10秒); (二)空袭警报:音响6秒,断6秒;反复循环180秒(±10秒); (三)解除警报:连续音响180秒(±10秒)。 第九条 任何单位和个人不得占用或干扰人民防空警报器控制的专用频率,不得使用与人民防空警报信号类似或混同的音响信号。 第十条 城市遭遇严重自然灾害或重大突发事件,需要利用警报设施报警的,由市人民政府决定,并规定临时信号。 第十一条 设点单位负责对本单位设置的警报设施进行维护管理(设在居民楼上的警报设施由该楼房的物业管理公司或其他管理单位负责维护管理),设点单位的职责是: (一)指定专人对警报设施进行维护管理,并建立维护管理制度; (二)配合市人防办组织实施警报设施的安装、调试、迁移、拆除等工作; (三)向市人防办报告警报设施的维护管理情况。 第十二条 警报设施的设计、施工及选用的产品、设备必须符合国家人民防空警报体制和战术技术要求,确保警报设施质量。 第十三条 根据警报设施建设规划,需设置警报设施的建筑物,应在其顶层无偿提供警报设备专用空间和电源。 警报设施按统一规划的布局进行建设,市人防办安装警报设施,有关单位或个人应提供方便条件,不得拒绝和阻挠,更不得擅自拆除。 因城市建设或楼房改造等原因,需要拆除警报设施的,必须报经市人防办批准,并由拆除单位负责补建或补偿。 第十四条 任何单位和个人不得在警报设施安全距离内存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性物品,不得占用、堵塞通向警报设施的通道。 第十五条 警报设施建设管理所需经费,原则上列入市年度财政预算;也可由政府财政、设点单位和社会共同承担。 设点单位的警报设施的维护费用,由设点单位负担。 第十六条 警报设施维护质量标准,按照国家人防办公室颁发的《人民防空通信设备维护管理标准》执行。 第十七条 对于违反本规定的第九条、第十三条第二款的,由市人防办对当事人给予警告并责令其限期改正,可以对个人并处1000元以上5000元以下,对单位并处10000元至50000元的罚款,造成损失的,应当依法赔偿;应当给予治安管理处罚的,由公安部门依法处理;触犯刑律构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。 第十八条 本规定自公布之日施行。