本案法院认定的存款关系是否成立？
----对中国农业银行方城县支行因与方城县城区
农村信用合作社存单纠纷一案的探讨
嵩阳 耀强
《河南法院网》2008年12月12 日登载了河南省高级人民法院审理中国农业银行方城县支行因与方城县城区农村信用合作社存单纠纷一案的《民事判决书》（2008）豫法民二终字第176号。基本案情为：上诉人中国农业银行方城县支行（以下称农行方城支行）因与方城县城区农村信用合作社（下称城区农信社）存单纠纷一案，城区农信社于2003年9月5日向河南省南阳市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼,请求农行方城支行与中国农业银行方城县支行博望营业所（以下简称博望营业所）共同支付存款60万元及利息20万元。原审法院于2003年10月29日作出（2003）南民三终字第73号民事判决，农行方城支行不服提起上诉，河南省高级法院裁定本案发回重审，原审法院经重审后于2004年10月20日作出（2004）南民商初字第40号民事判决，判决后，双方均未上诉。该判决发生法律效力后，农行方城支行申请再审，原审法院对本案提起再审，并于2008年7月30日作出（2008）南民商再字第4号民事判决，农行方城支行和城区农信社均对该判决不服，分别于2008年8月24日和27日向河南省高级法院提起上诉。河南省高级人民法院审理后作出（2008）豫法民二终字第176号《民事判决书》。具体案情详见如下链接：http://hnfy.chinacourt.org/public/paperview.php?id=24247
此案虽经市中级法院一审、省高级法院二审、原审法院重审、原审法院再审和省高级法院终审， 但反复研读（2008）豫法民二终字第176号《民事判决书》之后，总觉得法院几次审理认定的事实疑点丛生，再审和终审判决的理由很难众，判决的结果似欠公平。现将其中的疑点问题提出，并谈几点浅见，以讨教于有识之士。
疑点之一：农行方城支行上诉中认为：根据刑事判决认定的事实，城区农信社未将款项交付博望营业所，而是交付给张松林个人，该款项支付后，城区农信社多次向王磊夫妇和张松林追要贷款那么。既然如此，那么，法院应当查明城区农信社究竟向谁交付资金的？交付资金是何种方式？张松林、赵河镇政府与该笔资金的关系是什么？
疑点之二：农行方城支行依据刑事判决上诉认为：该款至2003年9月3日已全部归还，至此双方的借贷关系已经终止。且两级法院也查证2003年由王磊其妻已归还城区农信社14万元、赵河镇政府归还23万元，那么，法院应当查明城区农信社2003年9月3日将该笔款项债务注销的真相。
疑点之三：所谓的该笔储蓄存款发生在城区农信社与农行方城支行之间，依《储蓄管理条例 》第三条“本条例所称储蓄是指个人将属于其所有的人民币或者外币存入储蓄机构，储蓄机构开具存折或者存单作为凭证，个人凭存折或者存单可以支取存款本金和利息，储蓄机构依照规定支付存款本金和利息的活动。任何单位和个人不得将公款以个人名义转为储蓄存款。”作为金融机构的城区农信社能够成为合法的储储主体吗？城区农信社违反《储蓄管理条例 》中“任何单位和个人不得将公款以个人名义转为储蓄存款”的禁止性规定，其参与储蓄的行为有效吗？
疑点之四：1995年5月10日通过的《商业银行法》第46条规定“同业拆借，应当遵守中国人民银行规定的期限，拆借的期限最长不得超过四个月。”中国人民银行《同业拆借管理试行办法》第三条规定“中国人民银行及其分支机构是同业拆借的主管机关，负责管理、组织、监督和稽核同业拆借活动。”根据这些规定，假如城区农信社与农行方城支行之间之间存在债的关系，岂不是又应当认定为“同业拆借”？法院认定的存款关系是否与上述法律与规章发生冲突？
疑点之五：存单约定的存期为一年、利率为2.25‰（年利率2.7%），以此计算，农行方城支行提前支付的利息只能仅为16200元。然而，城区农信社所谓交付资金之时“预扣双方约定利息86400元”，年利率水平高达12%。而该时期银行间同业拆借最高年利率为2.59%、单位及居民的一年定期存款年利率为2.25%、一年期贷款年利率为5.94%。城区农信社“预扣双方约定利息”执行的利率到底属于何种类型？在高息存款和贴水吸存早已销声匿迹的情况下，难道是贴水存款利率吗？倒扣利息造成资金使用者减少使用的资金为86400-16200=70200，该70200元的资金成本又有谁来承担？法院对这种违反法律强制性规定的高息行为不加评述和处理合适吗？
疑点之五：农行方城支行上诉中涉及到两个重要的案外人：一个是刑事审批中提到的款项领取人和城区农信社曾经追要过资金的人----时任赵河镇政府镇长的张松林，另一个案外人则是刑事判决书和原审法院再审的民事判决书均认定的实际还款人----赵河镇政府。他们对城区农信社负有什么义务而被城区农信社讨债或给城区农信社还款？是否为城区农信社指定的用资人或者为实际的用资人？这一问题不查明，案件的性质就难以确定！
疑点之六：争议的存单载明于2002年2月29日为该存款到期日。存款到期之后，城区农信社完全可以理直气壮地到农行方城支行提取存款，然而，却出现了“城区农信社多次向王磊夫妇和张松林追要”资金的情况，城区农信社做法的法律依据何在？直到半年之后的2003年9月3日“王磊及妻子归还城区农信社14万元，赵河镇政府归还23万元。”城区农信社这种舍近求远的做法符合常理吗？难道不是另有难言之隐吗？令人费解的是，法院既然认定农行方城支行是存款的支付者，却冒出一个第三者“归还”资金，他们的还款行为居然得到城区农信社的认可，这是否为一种默契？
疑点之七：2002年实行的中国人民银行《人民币单位存款管理办法》第八条规定“任何单位和个人不得将公款以个人名义转为储蓄存款。”第十条规定“金融机构对单位定期存款实行帐户管理（大额可转让定期存款除外）。存款时单位须提交开户申请书、营业执照正本等，并预留印鉴。印鉴应包括单位财务专用章、单位法定代表人章（或主要负责人印章）和财会人员章。由接受存款的金融机构给存款单位开出‘单位定期存款开户证实书’（以下简称‘证实书’），证实书仅对存款单位开户证实，不得作为质押的权利凭证。”城区农信社作为金融机构应当知道并遵守上述规定，如果依终审判决认定的法律关系，城区农信社岂不存在重大过错？对于这种过错导致的无论是自己的或者是农行方城支行的资金损失难道不应该承担一些责任吗？
上述重重疑点的存在，其根源在于终审法院搞错了争讼主体之间的法律关系。笔者认为，正确处理本案，必须解决存款关系是否真实存在问题。
最高人民法院《关于审理存单纠纷案件的若干规定》第五条指出，人民法院在审理一般存单纠纷案件中，除应审查存单、进帐单、存款合同等凭证的真实性外，还应审查持有人与金融机构间存款关系的真实性，以真实存款关系为依据，作出正确处理。从以上规定可以看出，人民法院审理一般存单纠纷案件应该遵循“双重真实性”原则，即不仅仅以存单为惟一依据，还要审查存款关系的真实性。持有人以存单、进帐单、对账单、存款合同等真实凭证为证据提起诉讼的，如金融机构不能提供证明存款关系不真实的证据，或仅以金融机构底单的记载内容与上述凭证记载内容不符为由进行抗辩的，人民法院应认为持有人与金融机构间存款关系成立，金融机构应当承担兑付的义务。在实践中此点规定通常包括以下两种行为：
一种行为：金融机构工作人员或其他人持金融机构真实存单、印章到客户处揽存，所得款项未交金融机构，从而引发的纠纷。银行、信用社等金融机构经常以存单等证据所载明的款项没有进入金融机构账户等事由来抗辩金融机构与存单持有人之间并未建立真实的存款关系。而《关于审理存单纠纷案件的若干规定》对于双方是否建立真实的存款关系没有采纳此观点，而是以“交付”作为存款关系是否成立的标准。这是符合民法理论转移占有的规定的，因为标的物一旦“交付”，在当事人之间就会产生风险的转移。所以在存款活动中，存款人向金融机构交付款项后，存款人与金融机构之间的存款合同关系即告成立，金融机构及其工作人员此后是否将款入帐，不影响存款关系的成立与效力，如金融机构工作人员或其他人持金融机构真实存单，到客户处揽存，客户向金融机构工作人员或其他人“交付”了款项并取得了存单，应认定客户与金融机构建立了真实的存款关系。至于此款以后是否交给金融机构则不影响对此法律关系的认定，金融机构应对真实凭证所记载的款项及利息承担支付责任。
另一种行为：存单持有人的真实存单与金融机构的底单不符，金融机构拒付存款而引发的纠纷。持有人以真实凭证为证据提起诉讼，如金融机构不能提供证据证明存款关系不真实，或仅以金融机构底单的记载内容不符为由进行抗辩，人民法院认定持有人与金融机构之间的存款关系成立，金融机构应当承担兑付存款的义务，因为金融机构底单是由金融机构填写并保管的，不排除金融机构内部不法分子修改、变更的可能性，而存单持有人则不能进入该系统，因此若金融机构以持有人提供了真实凭证与金融机构底单的记载内容不符为抗辩事由，法院不应该支持。
结合本案来说，存单的真实和印章的真实是没有争议的。关键是如何证明资金是否交付农行方城支行，由此涉及举证责任的分配问题。。
本案是以原告城区农信社是以存单作为证据主张其存款关系的，在原审法院一审和原审法院重审时农行方城支行由于不能提供证明存款关系不真实的证据，承担败诉的后果是在所难免的。当（2006）南刑二初字第2号刑事判决生效之后，农行方城支行根据刑事判决认定的事实作为申请再审的理由，法院依据《民事诉讼法》的相关规定受理此案是正确的，此时，农行方城支行亦已完成了举证责任。当进入再审程序后，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”、该条“前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”和第七十二条“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”的规定，城区农信社主张法律关系存在的法律基础事实被农行方城支行依（2006）南刑二初字第2号刑事判决所认定的事实作为证据而否定，城区农信社要推翻农行方城支行证据的有效性，应当提供具有充分的、足以排他的证据方能成立。换而言之，城区农信社应当对于资金的交付的相关问题、城区农信社与张松林和赵河镇政府的资金关系问题作出有利于己方的证明。否则，（2006）南刑二初字第2号刑事判决就应当作为确定本案法律事实的证据。刑事判决证明城区农信社并没有向农行方城支行交付资金，故城区农信社主张的存款关系是不成立的。
最高人民法院《关于审理存单纠纷案件的若干规定》第五条第二款第二项“如金融机构有充分证据证明持有人未向金融机构交付上述凭证所记载的款项的，人民法院应当认定持有人与金融机构之间不存在存款关系，并判决驳回原告的诉讼请求。”据此，一审原告请求农行方城支行和博望营业所共同支付存款80万元的诉讼请求法院应当驳回。
由此而言，原审法院再审认定的借贷关系是否成立呢？笔者认为，原审法院再审认定“城区农信社借给方城农行60万元”而形成的“借贷关系”缺乏证据支持。
原审法院再审的逻辑思路是：既然王磊犯的是挪用公款罪，那么，城区农信社的资金经过王磊之手已转化为农行方城支行的资金，王磊只能挪用本单位的资金，不然就构不成挪用公款罪。
我认为，原审法院再审时运用刑事判决结果作为民事证据是有背民事证据规则的。《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”这里讲的可以作为证据的是指法律效力的裁判所确认的“事实”，而并非之判决的结果。王磊犯罪的定性是根据刑事诉讼的相关法律确定的。民事审判与刑事审判在证据规则上有着很大的差异，民事案件是依照民事证据规则来确认事实的。在这方面，最高人民法院民一庭《民事观点集成》中“关于生效裁判的事实证明效力问题”的意见值得参考：对于生效裁判中认定的事实，不宜从既判力的角度来理解，而应从生效裁判的事实证明力的角度进行分析。凡人民法院生效裁判所确定的事实，具有免除后诉当事人举证责任的效力。在后诉当事人有相关证据足以推翻的情况下，后诉法院可以径行对有关事实确认，而不必等待前诉判决经过再审程序变更后再行认定。”在本案中，采用刑事判决认定的事实可以证明城区农信社的真实存款关系不存在，城区农信社没有向博望营业所支付资金，民事审判应当依据这些事实作为证据为本案作出公正判决，至于刑事判决的主判条文属刑事范畴，民事审判则无权审查。
退而言之，即如城区农信社的资金的确交给王磊，也构不成城区农信社与农行方城支行之间的借贷关系。其一，王磊的行为不代表单位，在所谓的“借贷关系”中，王磊既没有持加盖营业所公章的借据，也无本单位的委托手续，此案之前也无这方面的先例，何以证明王磊的行为系职务行为？其次，王磊所持系虚开的存单，城区农信社是明知的，如果认定为“借贷关系”，那么对有具体的规定，城区农信社与方城农行之间的行为不符合借款关系的法律特征，同理也不符合同业拆借的法律特征。其四，城区农信社应当用证据证明资金是如何交付农行方城支行的，但是城区农信社始终未能出示相关证据，其应承担不利的后果。
综合终审判决所显示的证据，笔者认为，本案实际上是城区农信社与农行方城支行的王磊达成的一种默契：由农行方城支行开出存单作质押担保，由城区农信社提供资金给实际用资人，城区农信社的资金如期收回，虚开存单之事便“你知我知”，一旦出现资金风险则可以向农行方城支行追要。可见，本案包含了城区农信社与实际用资人形成的借贷关系和城区农信社与农行方城支行之间形成的存单质押关系。
正确处理此案似应把握如下几点：第一，刑事判决书认定的事实是影响本案的关键，刑事判决书还原了事实真相，由此，城区农信社的理由和诉讼请求已经失去法律事实基础，法院应当在开庭审理过程中及时行使释明权，告知变更城区农信社诉讼请求。在此情况下，城区农信社若不变更诉讼请求而仍坚持原来的诉讼请求，法院应当驳回城区农信社的诉讼请求。第二，如果城区农信社变更诉讼请求，法院可根据刑事判决书认定的事实进一步查明城区农信社资金的实际用资人，法官还可以运用证据“自由心证”原则和“高度盖然性”证明标准，对事实作出认定。第三，在实体处理上，笔者倾向于以城区农信社与农行方城支行的王磊达成的一种默契，由农行方城支行开出虚开存单质押将资金借给其他单位和个人使用、然后把风险转嫁与农行方城支行为事实，由于城区农信社对此存单虚假是明知的，可根据最高人民法院《关于审理存单纠纷案件的若干规定》第八条第二款“明知存单虚假而接受存单质押的，开具存单的金融机构不承担民事赔偿责任。”对农行方城支行城区作出处理；农信社的资金损失，可依据《关于审理存单纠纷案件的若干规定》第六条“对以存单为表现形式的借贷纠纷案件的认定和处理”的规定作出相应处理。
这样，上述疑点皆可全部消除。鄙人之见，敬请指点。
城市房屋权属登记管理办法
建设部
城市房屋权属登记管理办法
1997年10月24日经第6次部常务会议通过，自1998年1月1日起施行。
第一章 总则
第一条 为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。
第三条 本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。
本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。
第四条 国家实行房屋所有权登记发证制度。
申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。
第五条 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。
依法登记的房屋权利受国家法律保护。
第六条 房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
第七条 县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照《城市房地产管理法》的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书的式样报国务院建设行政主管部门备案。
第八条 国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。
第二章 房屋权属登记
第九条 房屋权司登记分为：
（一）总登记；
（二）初始登记；
（三）转移登记；
（四）变更登记；
（五）他项权利登记；
（六）注销登记。
第十条 房屋权属登记依以下程序进行：
（一）受理登记申请；
（二）权属审核；
（三）公告；
（四）核准登记，颁发房屋权属证书。
本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。
第十一条房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；
权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。
共有的房屋，由共有人共同申请。
房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。
房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。
第十二条权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。
第十三条权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。
代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。
第十四条总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。
登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。
凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。
总登记、验证、换证的期限，由县级以上地方人民政府规定。
第十五条总登记、验证、换证应当由县级以上地方人民政府在规定期限开始之日30日前发布公告。
公告应当包括以下内容：
（一）登记、验证、换证的区域；
（二）申请期限；
（三）当事人应当提交的有关证件；
（四）受理申请地点；
（五）其他应当公告的事项。
第十六条新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。
集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。
第十七条因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。
申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。
第十八条权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：
（一）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；
（二）房屋面积增加或者减少的；
（三）房屋翻建的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。
第十九条设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。
申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。
第二十条房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。
第二十一条 有下列情形之一的，由登记机关依法直接代为登记：
（一）依法由房地产行政主管部门代管的房屋；
（二）无人主张权利的房屋；
（三）法律、法规规定的其他情形。
代为登记的房屋，不颁发房屋权属证书。
第二十二条 有下列情形之一的，经权利人（申请人）申请可以准予暂缓登记：
（一）因正当理由不能按期提交证明材料的；
（二）按照规定需要补办手续的；
（三）法律、法规规定可以准予暂缓登记的。
第二十三条 有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定：
（一）属于违章建筑的；
（二）属于临时建筑的；
（三）法律、法规规定的其他情形。
第二十四条 因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。
申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。
第二十五条 有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：
（一）申报不实的；
（二）涂改房屋权属证书的；
（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；
（四）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。
注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，并送达权利人。
第二十六条 登记机关自受理登记申请之日起30日内应当作出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定，并书面通知权利人（申请人）。
第二十七条 登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的两个月内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的1个月内核准注销，并注销房屋权属证书。
第二十八条 房屋权属登记，权利人（申请人）应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费。
登记费的收取办法和标准由国家统一制定。在国家统一制定的办法和标准颁布之前，按照各省、自治区、直辖市的办法和标准执行。
第二十九条 从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训，持证上岗。
第三章 房屋权属证书
第三十条房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
第三十一条 共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书1份。
房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。
第三十二条 房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。
第三十三条 《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定，证书由市、县房地产行政主管部门颁发。
第三十四条 房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。
第四章 法律责任
第三十五条 以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关注销其房屋权属证书、没收其非法所得，并可对当事人处以1000元以上10000元以下罚款。
涂改房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关没收其房屋权属证书，并可对当事人处以1000元以上10000元以下罚款。
非法印制、伪造房屋权属证书的，由登记机关没收其非法印制的房屋权属证书及非法所得，并可对当事人处以10000元以上30000元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 未按期进行房屋权属登记的，由登记机关责令其限期补办登记手续，并按原登记费的3倍以下收取登记费。
第三十七条 因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。
第三十八条 登记机关的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的，由所在机关给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《行政复议条例》、《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定，申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第五章 附则
第四十条在城市规划区外的国有土地范围内的房屋权属登记，参照本办法执行。
第四十一条 各省、自治区、直辖市人民政府可以根据本办法制定实施细则。
第四十二条 本办法由建设部负责解释。
第四十三条 本办法自1998年1月1日起施行。
