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广东省人民政府


广东省体育设施建设和管理条例
　（１９９８年７月２９日广东省第九届人民代表大会
　常务委员会第四次会议通过）
第一条 为了加强体育设施的建设与管理，发展体育事业，增强人民体
质，根据《中华人民共和国体育法》和有关法律、法规，结合本省实际，制定
本条例。
第二条 本条例所称体育设施，是指用于体育训练、竞赛、健身活动的场
地、建筑物及其配套设备。
第三条 各级人民政府体育行政部门或本级人民政府授权的机构是本级行
政区域内体育设施的主管部门，负责公共体育设施的建设和管理。
国家机关、社会团体、学校、企业事业组织和个人兴办的体育设施由单位
或个人自主管理，并接受本级人民政府体育行政部门的业务指导和监督。营业
性的体育设施，按有关法律、法规和规章的规定进行管理。
各级人民政府其他有关部门按照各自职责，协助做好体育设施的建设和管
理工作。
第四条 各级人民政府应当按照国家对城市公共体育设施用地定额指标的
规定，把公共体育设施建设纳入城市建设规划和土地利用总体规划。
各级体育行政部门应当根据城市建设规划，会同有关部门制定公共体育设
施发展规划，经本级人民政府批准后实施。
第五条 各级人民政府应当把公共体育设施建设资金，列入本级财政预算
和基本建设投资计划，并随着国民经济的发展逐步增加投入。
公共体育设施有出租的，其保养、维修、管理费用由租赁单位负责；向社
会开放又无固定收入的，其保养、维修、管理费用应当列入本级财政体育事业
费预算。
各级体育行政部门可以依法通过多种形式筹集公共体育设施建设资金。
鼓励社会团体、企业事业组织、境外机构和个人捐赠、赞助体育设施建设
以及采取多种形式投资建设、经营体育设施。
第六条 新建、改建、扩建体育场（馆）必须符合城市总体规划和体育设
施发展规划，符合体育场（馆）建设规范标准，由建设规划行政部门征求体育
行政部门意见后审核批准。
第七条 新建、改建、扩建居住区，必须按照国家城市居住区规划设计规
范和城市公共体育运动设施用地定额指标的有关规定配套建设公共体育设施。
居住区体育设施的建设应当与居住区主体工程的建设同步进行，同时投入
使用。
第八条 新建的各级各类学校必须按照国家和省规定的标准建设体育设
施。原有的学校，体育设施未达到规定标准的，应采取措施逐步达到规定的标
准。
第九条 公共体育设施的竣工验收要有体育行政部门参加。
第十条 省应当做好优秀运动队伍集训设施的规划和建设，逐步完善现有
训练基地设施和生活配套设施的建设，并规划和建设集体育训练、全民健身及
配套设施为一体的设备完善的体育中心。
市（不含县级市，下同）应当建设体育场、体育馆、游泳池（馆）等公共
体育设施。有条件的应当建设设备完善的体育中心。
县（含县级市、区，下同）应当建设体育场、灯光球场、游泳池、体育馆
或练习馆等公共体育设施。
乡镇应当建设田径场、篮球场和体育活动房等公共体育设施。
第十一条 各级体育行政部门应当加强公共体育设施管理，提高体育设施
使用率。
公共体育设施应当向社会开放，方便群众开展体育活动，对学生、老年
人、残疾人实行免费或优惠办法。
公共体育设施可以开展适合本设施特点的体育经营活动，所得收入必须用
于体育设施的管理和维修。
国家机关、社会团体、学校、企业事业组织的体育设施，在不影响工作、
教学、生产和生活秩序的前提下，应当向社会开放，为公民健身提供服务。
第十二条 国家机关、社会团体、学校、企业事业组织和个人兴办体育设
施，应当向所在地体育行政部门办理备案手续。
第十三条 管理体育设施的单位或个人必须依照有关规定，建立健全体育
设施的使用和维护制度，保证体育设施的完好和使用安全。
第十四条 任何组织和个人不得擅自改变公共体育设施的用途。因特殊情
况需要改变体育设施用途的，必须经当地体育行政部门同意后报本级人民政府
批准，并按原设施面积和标准建设偿还。
任何组织和个人不得侵占、破坏公共体育设施。
第十五条 因城市规划拆迁公共体育设施的，应当按照国家有关规定，先
行择地新建偿还，使用面积和功能不得减少，并适当改善条件；重建方案应当
征询体育行政部门意见后由建设规划行政部门批准。
第十六条 临时占用公共体育设施的，必须经体育行政部门和建设规划行
政部门批准，并缴纳体育设施使用补偿费。补偿费必须用于体育设施建设和管
理。临时占用期满，占用者应当按期恢复公共体育设施的原有功能，保证公共
体育设施完好。
第十七条 任何组织和个人违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级
以上人民政府体育行政部门责令限期改正；对单位主管人员由其所在单位或者
上级机关给予行政处分；造成损失的，依法承担民事责任：
（一）公共体育设施未经体育行政部门参与竣工验收而投入使用的；
（二）体育设施的管理单位和个人不按本条例规定办理体育设施备案手续
的；
（三）擅自改变公共体育设施的用途，或经批准同意后未按原设施面积和
标准建设偿还的；
（四）未经体育行政部门同意拆迁公共体育设施，或经同意拆迁后不按本
条例规定新建偿还的；
（五）临时占用公共体育设施，期满后不按本条例规定恢复原有功能或不
缴纳补偿费的；
（六）侵占、破坏公共体育设施的。
第十八条 体育行政部门工作人员和体育设施管理人员滥用职权、徇私舞
弊、玩忽职守、拒绝或拖延履行职责，致使体育设施被侵占、挪用、破坏或给
使用人造成人身伤害的，由其所在单位或其上级机关给予行政处分；构成犯罪
的，依法追究刑事责任。
第十九条 在体育设施规划、建设、管理或使用中，违反城市规划、土地
管理、治安管理等有关规定的，由有关部门依法作出处理。
第二十条 本条例自1998年10月1日施行。



1998年9月16日
浅议屋顶平台的法律定位及转让

湖南金州律师事务所 文颖律师


2002年4月，笔者接受某房地产开发公司的委托，承办了一件“屋顶花园使用权转让纠纷”案件，该案件的原告凌女士于2000年11月向被告某房地产开发公司（以下简称房地产开发公司）购买顶层住宅一套，双方在订立《商品房买卖合同》之后又订立了一份《补充协议》，约定凌女士以119800元从房地产开发公司受让与其所购房屋等面积的屋顶平台使用权，凌女士承诺对屋顶平台面积专做屋顶花园之用。后来由于双方为付款方式、付款期限形成矛盾，凌女士遂一纸诉状以屋顶属公用面积，不得转让为由，要求解除《补充协议》，终止履行。该案经法院调解，最终以房地产开发公司同意解除《补充协议》，收回屋顶平台，凌女士作出适当补偿结案。
无独有偶，在昆明也产生了相类似的案例，李女士在2000年春节向一家房地产开发公司购买了一套顶层复式楼，入住之后李女士一家发现原来自家的屋顶平台已经被开发商当作屋顶花园转让给了邻居。由于屋顶多次漏水，李女士又无法进入邻居已购得的屋顶，李女士遂向法院起诉，要求开发商收回公共屋顶。与前一案例相似的是，最终双方经过法庭调解，李女士与开发商达成了调解换房协议。
与上述两件案件相似的纠纷越来越多的涌现于全国各地，据《厦门日报》2002年7月11日报道，该市房地产纠纷中有关开发商出售屋顶平台（晒台或露台）的约占全部房地产纠纷的30%。而我国现行法律、法规、司法解释对此却无明确规定。因此，法院在受理此类型的案件之后往往采取多沟通、多疏道矛盾的方式促进当事人之间的调解。笔者认为，随着我国房地产经济的纵深发展，针对屋顶平台的权属、转让等法律问题，应通过具体明确的法律规定加以规范。
一、 正视屋顶平台的使用价值，肯定屋顶花园的存在意义
屋顶平台或称晒台、露台，是指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。从所有权的角度分析，异产毗连房屋（指结构相连或具有共有的房屋）的毗连部分，往往既是某个业主享有专有所有权的建筑单元的一个组成部分，同时也是与其他业主共有的一部分。这个毗连部分同时具有专有及共有的属性。屋顶平台，它不仅是下层单元的“盖”，还是整栋房屋的“顶”，而且平台上半部分及其上部空间不属于下层单元，具有整栋房屋全体业主共同所有的属性。从结构上分析，屋顶平台是房屋建筑最上层的外围护构件，起着覆盖，遮风挡雨、排除雨水积雪和保温隔热的作用。此外，屋顶平台在风力等自然力的作用下，还具备一定的承重作用。从功能上看，屋顶平台是整栋房屋的屋顶，对整栋房屋的消防疏通起着十分关键的作用，是必须的消防安全通道。由于屋顶平台的位置特性，具备空旷、阳光充足等特点，又是种植花草植物的极佳地点。
既然屋顶平台具备以上功能和作用，是否屋顶平台就不能通过某一种法律途径使之变为某一权利人的专用屋顶花园呢？学术界对此颇有争议，笔者认为：在合理的范围内，将屋顶花园的一部分让与某一特定权利人以做屋顶花园之用，符合国际惯例和社会公益，应当予以支持。如日本东京，由于人口稠密，绿化不足，政府即专门制定规范性文件鼓励和规范屋顶花园的建设。又如我国首都北京，为筹办2008年北京奥运会，特地将新建大型城市屋顶花园作为一项绿化指标来实施。屋顶花园作为城市中的一道风景，如因房屋平台的法律性质定位不清而禁止或限止建设，则是因噎废食的短期行为。
二、 屋顶平台专用于屋顶花园建设的法律障碍。
由于我国现行法律、法规以及其他规范性文件均未明确规定屋顶平台的归属权问题，给屋顶平台的法律处理带来了一系列的问题。首先，屋顶平台没有计入整栋房屋的建筑面积。房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2、20米（含）以上的永久性建筑。建筑部《商品房购销面积计算及公共建筑面积分摊规则》第八条关于公用建筑面积组成部分也不包括屋顶平台。也就是说，根据我国现行建筑规范，屋顶是不计入整栋房屋的建筑面积的，更不可能计入分摊面积。其次，屋顶平台不能以公示形式进行权利登记。根据我国《房地产管理法》的规定，《房屋所有权证》是确定不动产所有权的唯一合法凭证。屋顶平台虽然具备不动产的属性，且具备多种使用价值，但房屋主管部门是断不会为屋顶平台颁发权证的。基于以上两点，我们得出的推论是：屋顶平台的面积不在建筑面积之内，屋顶平台没有法律意义上的所有权。而事实却是，屋顶平台是可以丈量，具备多种实用功能的实实在在的面积，屋顶平台的客观存在本身就说明了屋顶平台不应当是无主物。从现行法律、法规看，承认屋顶平台确属共用面积的规范性文件有两个：一是1992年6月15日建设部发布的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》，一是1998年11月9日建设部发布的《住宅共用部位公共设施设备维修基金管理办法》，而承认屋顶具备产权的规范性文件至今仍是空白。随着商品房市场的不断开发和发展，对于屋顶平台的规范不应仅仅停留在“谁维修”“谁维护”的浅层基础之上，更应着眼于现实与将来对屋顶的开发和利用。当前，不少房地产开发商往往采取两种方式来攫取“屋顶平台”这桶金，一是借屋顶平台设置广告位出租，一是变相提高顶层房屋价格，以“买屋顶送屋顶花园”实施屋顶平台的使用权转让。这些开发商的做法显然违反了1992年7月国家物价局、建设部、财政部、中国人民银行联合发布的《商品住宅价格管理暂行办法》第五条关于住宅价格构成的规定，且实际侵害了全体业主的经济利益。
然而屋顶平台专用于屋顶花园无非是两种，或是全体业主委托物业管理公司统一建设、维护，或是某一特有权利人单独享有这项权利和承担这项义务。笔者认为，以上两种途径均是适当之道，可因时、因势而定。但本文暂不就委托管理的法律关系进行阐述，仅就某一特定权利人获得屋顶平台特定权利问题进行探讨，即：某一特定权利人获得屋顶平台特有权利，必须产生一种转让法律关系。要建立屋顶平台的合法转让机制，就必须要从法律的高度认可它的法律地位以及权利性质。屋顶平台专有权利转让，需要解决的法律问题包括：
1、法律规范确认屋顶平台的使用权是一项合法权利，并可以依法进行转让。
2 、法律规范对屋顶平台使用权加以必要的限制。包括屋顶平台之上不可搭建违章建筑，屋顶平台需满足消防安全之需要，屋顶平台的专用属性等。
3、法律规范确认屋顶平台有偿转让法律关系的对价双方主体。即屋顶平台有偿转让的一方当事人为屋顶平台权利的受让人，另一方当事人应为房屋的全体业主，房地产开发商不可将出让屋顶平台所获的收入纳入已身利润。
4、法律规范确认有权代理全体业主出让屋顶平台的主体。经业主会授权委托，物业管理公司可以代表全体业主与购买人订立《屋顶花园使用权转让合同》。
5、法律规范确定出让屋顶平台的业主表决机制。
三、有关屋顶平台转让的法律建议
1、修改现行建设规范，承认屋顶平台属于具备价值的实用面积
尽管在学术界已经普遍承认了屋顶平台的实用属性，但由于我国现行建设规范依然停留在依据传统的建筑面积折算房屋面积，忽视了屋顶平台的价值定位，给屋顶平台的法律属性造成了前提性真空。因此，建议在建设规范中将屋顶平台纳入实用面积，并在规划、报建、房屋勘测，以及确定房屋面积的过程中对该面积加以确认。
2、从法律的高度确认屋顶平台的所有权人。
从所有权的角度出发，商品房在未经出售之前，房屋归房地产开发商所有；出售之后，归房屋受让的业主所有。由此，屋顶平台的原始所有权人应以此而推，即商品房在未经出售之前，屋顶平台的所有权人为开发商；商品房在出售之后，屋顶平台的所有权人为全体业主。全体业主可以通过某种形式的表决，将屋顶平台的使用权出让给某一特定权利人，受让后，该权利人可以依法享有屋顶平台的使用权。既然我国实行了不动产权利登记制度，就完全有必要对屋顶平台这项不动产的所有权和使用权加以登记确认，以确保屋顶平台所有权人和使用权人的合法利益。
3、关于屋顶平台使用权人的权利限制。
（1） 关于屋顶平台所有权的禁止性规范。
A 、八层以上且未装乙级以上防火门的楼栋必须保障主楼梯与屋顶直接相通。屋顶平台所有权人必须留足面积以供消防安全之用。
B、不得在权利面积内建筑不合符城市规划的违章建筑物。
C、不得对房屋顶层进行损坏性装修。
D、未经许可，不得擅自使用屋顶平台作广告发布的经营性使用。
（2） 建议在屋顶平台作权属登记时明确屋顶平台的专用属性。屋顶平台转让之时，转让双方可约定屋顶平台专为屋顶花园之用。
4、关于转让
（1） 屋顶平台使用权可以依法转让给某一特定权利人的时间限制：
现在许多开发商往往在与购房人订立《商品房买卖合同》的过程中要求购房人放弃屋顶平台的使用权。且多使用格式条款实施。而后，开发商再将屋顶平台变相转让获利。笔者认为，屋顶平台作为一项不动产，其物权必然将归属于购买了房屋的全体业主。开发商以格式条款要求购房人放弃屋顶平台权利，实质上就是在攫取业主的经济权利。该行为显失公平，不可支持。
既然屋顶平台的物权将属于购买房屋的业主，开发商在未获得业主的普遍许可的前提下是无权出让屋顶平台使用权的。只有当业主以某种形式普遍许可了这种转让的情况下方可实施转让行为。而需获得“普遍许可”，必要的前提是已购买房屋的业主占房屋全体业主的绝对多数，已购买房屋的业主有足够的表决权代表全体业主作出决议。即商品房已经完成超过全部面积50%的销售量，且已购买房屋的业主形成有效表决同意出让屋顶平台之后，方可进行屋顶平台的转让。
（2） 转让方式：
一旦业主形成同意出让屋顶平台的决议，业主即可授权物业管理公司代为出让屋顶平台的使用权。购买者首先必须具备业主身份，方可有权购买。如欲购买房屋平台的业主众多，应在出售时按照公平竞价原则进行，价高者获得屋顶平台的使用权。购买人在订立合同、支付价款之后，可获得房屋产权主管部门的权利确认。
（3） 屋顶平台使用权转让金的归属及处理：
屋顶平台使用权经转让后，出让人（全体业主）即应获取屋顶平台使用权转让金。该转让金的所有权的性质应为全体业主共同共有。经业主会讨论形成决议，该转让金可以根据业主购房面积的多少进行量化，资金量化后业主可以此折抵需向物业管理公司支付的物业管理费。